Thay vì duy trì song song quy hoạch tỉnh và quy hoạch chung đô thị, TP.HCM sau hợp nhất đang lập một hồ sơ duy nhất: Quy hoạch tổng thể thành phố, tầm nhìn 100 năm. Điều gì cho phép cách làm này, vì sao thành phố cần nó và dự thảo đang ở đâu?
Nghị quyết 260/2025/QH15 cho phép điều gì?
Theo thuyết minh dự thảo, căn cứ trực tiếp là Nghị quyết 260/2025/QH15 ngày 11/12/2025, sửa đổi Nghị quyết 98/2023/QH15 về cơ chế đặc thù cho TP.HCM. Văn bản quy định thành phố “chỉ lập 01 Quy hoạch Tổng thể Thành phố”, tích hợp nội dung quy hoạch tỉnh và Quy hoạch chung thành phố.
Khi được phê duyệt, Quy hoạch tổng thể thay thế cả hai loại quy hoạch trên và có giá trị pháp lý như cả hai. Hồ sơ dẫn tiền lệ Hà Nội, nơi đầu tiên lập Quy hoạch tổng thể Thủ đô tích hợp theo hai luật.
Ba quy hoạch cũ vận hành độc lập sau hợp nhất
Sau hợp nhất, TP.HCM có 6.772,59 km², 168 đơn vị hành chính cấp xã và 14.002.598 dân. Mỗi địa phương cũ đều có quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn 2050, được duyệt trong 2023–2024.
Theo thuyết minh, ghép ba hệ quy hoạch vẫn chưa tạo thành “một cấu trúc siêu đô thị thống nhất và có tính cộng hưởng”, vì mỗi phần đi theo định hướng riêng của địa phương cũ. Báo cáo tóm tắt tháng 9/2026 vì vậy yêu cầu thôi “cộng gộp”, chuyển sang tái cấu trúc thành siêu đô thị đa cực, đa tâm, cộng hưởng nguồn lực.
Vì sao mô hình đơn tâm không còn phù hợp?
Hồ sơ cho rằng mô hình đô thị đơn tâm “không còn phù hợp”, cần chuyển sang “siêu đô thị đa cực, đa trung tâm” để nối trung tâm tài chính hiện hữu với các cực công nghiệp công nghệ cao phía Bắc và cảng nước sâu, kinh tế biển phía Đông Nam. Việc TP.HCM là một trong hai địa điểm đặt Trung tâm tài chính quốc tế cũng là định hướng cấp trên cần cập nhật.
Về phương pháp, lập tích hợp giúp rút ngắn thời gian so với trình tự cũ (duyệt quy hoạch tỉnh trước, quy hoạch chung sau) và tránh trùng lặp; theo thuyết minh, điều này “hạn chế tình trạng nhà đầu tư phải mất thời gian chờ quy hoạch”.
Lõi Sài Gòn, Thủ Dầu Một, Vũng Tàu: ba mặt bằng giá căn hộ
Ba địa bàn được gom vào một hồ sơ hiện có mặt bằng giá căn hộ rất khác nhau, như ví dụ dưới đây:
| Dự án | Vị trí | Giá trung bình (khoảng giá), triệu đồng/m² |
|---|---|---|
| Grand Marina Saigon | Phường Sài Gòn (phường Bến Nghé, Quận 1 cũ) | Khoảng 500 (464–692) |
| Midori Park | Phường Bình Dương (phường Hòa Phú, TP. Thủ Dầu Một cũ) | Khoảng 51 (47–77) |
| Gateway Vũng Tàu | Phường Tam Thắng (phường Nguyễn An Ninh, TP. Vũng Tàu cũ) | Khoảng 53 (51–57) |
Mức chênh gần 10 lần giữa các ví dụ trên là thực tế mà một quy hoạch thống nhất phải bao quát.
Tiến độ lập hồ sơ và nguồn lực thực hiện
- 24/02/2026: Ban Thường vụ Thành ủy kết luận chủ trương huy động nguồn lực xã hội hóa để lập quy hoạch.
- 13/5/2026: Quyết định 2754/QĐ-UBND phê duyệt Đề cương.
- 08/6/2026: quyết định về tiếp nhận nguồn lực hỗ trợ của tổ chức, cá nhân.
- 02/7/2026: thuyết minh tổng hợp phiên bản 2; tháng 9/2026: báo cáo tóm tắt định hướng tổng thể.
Hồ sơ không nêu tỷ lệ kinh phí xã hội hóa.
Những điểm người đọc cần lưu ý khi theo dõi dự thảo
Đây là hồ sơ dự thảo, nhiều số liệu dự báo còn được rà soát. Tên thời kỳ cũng chưa thống nhất: tiêu đề trang thuyết minh ghi “2021–2050”, còn mục tên quy hoạch ghi “2025–2050”. Khi được duyệt, văn bản sẽ là căn cứ cho kế hoạch đầu tư công, kế hoạch sử dụng đất và các dự án trọng điểm.
“Một quy hoạch thay hai” vì vậy không chỉ là đổi thủ tục, mà là khung pháp lý không gian dài hạn cho thành phố hơn 14 triệu dân.
Nội dung trên được tổng hợp từ hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2021–2050, tầm nhìn 100 năm; số liệu, chỉ tiêu có thể được điều chỉnh sau lấy ý kiến, thẩm định. Giá căn hộ trong bài là giá tham khảo cập nhật đến 01/09/2026, chỉ để minh họa mặt bằng giá từng khu vực, không phải khuyến nghị đầu tư.
Xem thêm dự án nổi bật: Happy One Elite · Celesta Gold · TT Genesis · Solina Vũng Tàu
