Ngày 26/11/2019, chủ đầu tư tổ hợp Cocobay Đà Nẵng thông báo dừng chi trả lợi nhuận cam kết cho người mua condotel. Sự kiện ấy trở thành một mốc đáng nhớ của dòng căn hộ du lịch ở Việt Nam. Hơn hai năm sau, khi chuẩn bị kinh doanh dự án tại Phước Hải (nay mang tên Q Topia), Phát Đạt cho biết chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận. Đặt hai câu chuyện cạnh nhau sẽ thấy thị trường đã rút ra điều gì.
Chuyện gì đã xảy ra tại Cocobay
- Ngày 26/11/2019, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng thông báo dừng chi trả lợi nhuận cam kết từ đầu năm 2020.
- Mức cam kết ban đầu khoảng 12%/năm trong 8 năm.
- Hơn 1.700 khách mua condotel và shophouse bị ảnh hưởng.
- Lãnh đạo chủ đầu tư thừa nhận “việc này là vi phạm hợp đồng mua bán”.
- Nguyên nhân được chủ đầu tư nêu: pháp lý condotel chưa rõ và khai thác thực tế lỗ hai năm đầu, sau đó chỉ lãi 5–6%/năm.
- Phương án đưa ra khi đó là thanh lý hợp đồng và hoàn lại tiền mua cho khách không đồng ý.
Đến tháng 7/2023, dự án có gần 500 căn condotel đã hoàn thiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận. Khoảng cách giữa mức cam kết 12%/năm và mức lãi khai thác 5–6%/năm là phần cốt lõi của câu chuyện.
Cơ quan quản lý nói gì
Đầu tháng 12/2019, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng nêu ba giải pháp: công khai thông tin và rủi ro của cam kết lợi nhuận; hiệp hội cảnh báo mức lợi nhuận hợp lý; siết tín dụng và ban hành hợp đồng mẫu. Ông nói: “lợi nhuận condotel tối đa chỉ nên trên lãi suất gửi tiết kiệm, còn lên đến 12% thì khó”.
Về sau, Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 đã ban hành các hợp đồng mẫu, trong đó có mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua công trình hoặc phần diện tích sàn có công năng du lịch, lưu trú.
Thị trường sau Cocobay
Cam kết lợi nhuận không biến mất ngay. Theo một khảo sát thị trường tháng 6/2021, trong các dự án căn hộ du lịch ven biển từ Vũng Tàu đến Hồ Tràm vẫn có dự án cam kết 8%/năm trong 2 năm hoặc 6%/năm trong 4 năm đầu, tức thấp hơn và ngắn hơn nhiều so với mức 12%/năm trong 8 năm; các dự án tại Vũng Tàu thì không cam kết.
Đến giữa năm 2025, mô hình cam kết lợi nhuận cố định 8–12%/năm phần lớn đã biến mất, thay bằng chia sẻ doanh thu, vốn khó dự báo hơn. Theo ghi nhận của báo chí tháng 7/2025, mức sinh lời thực tế thường chỉ 2–4%/năm sau chi phí vận hành.
Năm 2022: Phát Đạt nói không cam kết lợi nhuận
Phát Đạt tham gia dự án từ tháng 10/2020. Ngày 13/03/2022, HĐQT doanh nghiệp này phê duyệt phương án kinh doanh trên khu phía núi, với sản phẩm gồm căn hộ du lịch và shophouse. Khi đó Phát Đạt cho biết:
- với mô hình condotel, chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận;
- khách hàng tự do khai thác căn hộ, tự sử dụng hoặc cho thuê;
- khi thi công sẽ chọn đơn vị quản lý khách sạn uy tín để vận hành.
Cần đọc phát ngôn này đúng thời điểm của nó. Trong tháng 6/2026, Phát Đạt đã chuyển nhượng 99,34% vốn tại pháp nhân dự án, nên đây là định hướng của doanh nghiệp phát triển dự án giai đoạn trước. Tính đến đầu tháng 10/2026, chủ đầu tư dự án chưa công bố chính thức chương trình cho thuê hay đơn vị vận hành; các tài liệu giới thiệu dự án nêu tên một số thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế nhưng chưa có xác nhận chính thức. Q Topia, tại xã Phước Hải, TP.HCM (trước ngày 01/07/2025 là thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu), có tiến độ đăng ký hoàn thành quý IV/2028.
Bài học cho người mua
- Không cam kết lợi nhuận không có nghĩa là không rủi ro: thu nhập từ cho thuê phụ thuộc lượng khách và công suất phòng thực tế.
- Nếu bên bán hàng nào nêu một mức lợi nhuận cố định, hãy yêu cầu thể hiện bằng điều khoản trong hợp đồng ký với chủ đầu tư và đánh giá năng lực chi trả.
- Với mô hình chia sẻ doanh thu, cần hỏi rõ cách tính doanh thu, các chi phí vận hành bị trừ, phí quản lý và số đêm chủ căn được ở.
- Xem số liệu khách của điểm đến: Phước Hải lũy kế đến tháng 4/2026 đón gần 464.500 lượt khách và còn thiếu dịch vụ để giữ khách lưu trú dài.
Bài học từ Cocobay không phải là tránh xa căn hộ du lịch, mà là đừng mua một con số lợi nhuận. Việc dự án ở Phước Hải ngay từ năm 2022 được định hướng không cam kết lợi nhuận phù hợp với hướng đi chung của thị trường; phần còn lại, người mua Q Topia phải tự đánh giá bằng hợp đồng và số liệu khai thác thực tế.
